“Para dar mayor certeza a los sonorenses estamos transitando a la digitalización del registro público de la propiedad”.
- Hay coordinación con la Fiscalía Anticorrupción, hasta el momento hemos ampliado denuncias ya existentes.
- Debemos legislar en la materia para que haya sanciones a actos de corrupción y certificación a notarios públicos.
- Todo el personal de ICRESON pasarán a cabina de seguridad y se les aplicará el examen de confianza C3.
- Corresponde a las autoridades decir si hubo un ilícito o falta administrativa en la pasada administración del instituto.
- El gobernador anunciará “Alerta Inmobiliaria”, un mecanismo que notificará cualquier movimiento de su propiedad.
Por Jaime Almada Guirado y Alan Castro
Poniendo orden en el ecosistema inmobiliario y transitando a la digitalización del registro público de la propiedad, es como Gerardo Vázquez Falcón asegura que el Instituto Catastral y Registral del Estado de Sonora avanza en la protección de los sonorenses contra el “Cartel Inmobiliario”.
En ese sentido, el titular de ICRESON asegura que como tercer afectado por el “Cartel Inmobiliario” están teniendo coordinación específica con la Fiscalía Anticorrupción de Sonora, proveyendo información y canalizando casos donde hay elementos que pudieran configurar un delito.
Dicho esto, Gerardo Vázquez señala que tienen la instrucción de denunciar y de inmediato poner en contacto con la FAS a las personas que están siendo afectadas en su patrimonio, hasta el momento indica que se les ha dado seguimiento y ampliación a denuncias que ya se tenían.
“Ha habido señalamiento a los notarios, ¿cómo está la relación con el notariado sonorense?”, pregunta Nuevo Sonora, “hoy tenemos una buena relación institucional en la cual estamos tratando de poner orden entre todos, esto del “cartel” es porque hay un desorden en todo el ecosistema inmobiliario, porque tenemos dos sistemas en el estado”, responde.
En ese tenor, Vázquez Falcón asegura que ya transitan del sistema de incorporación al sistema de folio electrónico, el cual no se meten inscripciones y se van haciendo legajos, sino que se concentra en la propiedad y es de manera electrónica, con antecedentes y anotaciones.
Asimismo, anuncia que próximamente se habrá de homologar la ley nacional ya aprobada por la cámara de diputados, la cual obligará a los gobiernos estatales a que en tres años adecue su regulación y transite a una oficialidad de partes electrónica, es decir tener todo digitalizado.
“Al día de hoy tenemos identificado en nuestro acervo registral 42 millones de imágenes que necesitamos digitalizar y sistematizar, en ese sentido estamos incorporando todos los procesos necesarios para poder llegar a blindar a través de manera electrónica todo esto”, enfatiza.
Y si bien Gerardo Vázquez Falcón reconoce que el tema de la digitalización tiene años e incluso identificaron que la administración estatal hubo cerca de 300 millones de pesos para ello, señala que solo se digitalizaron las oficinas registrales pequeñas y no de las grandes ciudades.
“Hermosillo, Cajeme, Puerto Peñasco, Caborca, no están digitalizadas y es donde tenemos la mayor parte de los actos de fraudes dónde estamos viendo todo ese tipo de situaciones, porque el hecho de que haya manipulación de documentos donde puedes quitar y poner es un problema”, agrega.
En ese entendido, Gerardo Vázquez expone que hay una serie de actores involucrados en el “cartel inmobiliario” que realizan diferentes situaciones antes de llegar a ICRESON, pues esos actos jurídicos ya llegan protocolizados, con una clave catastral e información que califican e inscriben.
Es decir que la obligatoriedad de ICRESON es que si el documento cumple con un acta protocolizada, traslado de dominio y todos los requisitos que además vienen con un sello y con la firma de un fedatario, es registrarlo; sin embargo puede haber vicios en el consentimiento.
Por lo cual Vázquez Falcón asegura que actualmente cada solicitud que hace un notario lo primero que se hace es pedirle confirmación de la inscripción; además que están desarrollando un mecanismo que se llama “Escritorio Notarial”, donde digitalizarán sus actos jurídicos.
Dicho esto, el titular de ICRESON indica que se debe tener mecanismo y una nueva regulación para prevenir todo ese tipo de actos, por lo cual están trabajando en un proyecto donde pretenden meter un capítulo de sanciones a actos de corrupción y certificación de notarios públicos.
Y como el buen juez por su casa empieza, Gerardo Vázquez Falcón asegura que todo el personal de ICRESON pasará a cabina de seguridad y se les aplicará el examen de confianza.
“En tu opinión personal, ¿un notario debe presidir ICRESON?, ¿crees que es correcto?”, indaga el hebdomadario, “tiene que ser un profesional en el área como lo pide la ley, creo que pudiera haber conflicto de interés definitivamente por la situación, no digo que haya habido”, responde.
Dicho esto, manifiesta que ya les corresponde a las autoridades decir si hubo un ilícito o una falta administrativa ya que en la pasada administración estatal un notario presidía el ICRESON y la presidenta del notariado sonorense era su hija, existiendo un evidente conflicto de intereses.
“¿No vas a cerrar los ojos ante irregularidades del pasado?”, cuestiona Nuevo Sonora, “me reservo mis derechos de verificación en el acta de entrega recepción, estuvimos haciendo algunas anotaciones, hicimos las observaciones y así se presentó ya ante la contraloría”, expone.
De igual forma Gerardo Vázquez asegura que hasta donde le fue posible hizo observaciones incluyendo la sustracción de 2541 legajos que fueron robados, “no puedo juzgar a nadie, es una parte que esos son los hechos y por mi parte tuve que operarlo y presentarlo así en mi acta de entrega recepción”, asevera.
“Pero no hay nadie en la cárcel y nadie procesado…”, revira el semanario, “el gobernador tiene una decisión total de que se sancione, se judicialicen y se persiga a quienes han hecho un daño, de nuestra parte estamos pasando todos los elementos necesarios que requiere”, responde.
Para concluir, Gerardo Vázquez Falcón adelantó que en breve el gobernador Alfonso Durazo Montaño anunciará “Alerta Inmobiliaria”, el cual consiste en un mecanismo que notificará de manera inmediata a los propietarios de cualquier movimiento que se haga en su propiedad.
El registro a este sistema será gratuito para las viviendas menores de 500 mil pesos, “La adquisición de una propiedad es un anhelo familiar, es un algo aspiracional de todos y el que sean defraudados es algo que tenemos que sancionar y que no vamos a permitir”, finaliza.
Derivado a las investigaciones del “Cartel Inmobiliario”, ¿en qué situación se encuentra ICRESON?
Lo primero que debemos entender es que el sector inmobiliario es todo un ecosistema donde no solo participa el ICRESON sino una serie de actores protagónicos, donde se realizan operaciones de acuerdos de la voluntad para transmitir una propiedad o bien, para grabar una propiedad. Adicionalmente tenemos convenio con la Secretaría de Economía y SIGER donde vemos todo lo de las sociedades mercantiles y se dan los folios electrónicos.
Entonces ¿qué tiene que ver todo esto con lo que llaman “cartel inmobiliario”? sencillamente que hay una serie de actores que antes de que lleguen al ICRESON se realizan diferentes situaciones, puede ser un poder que se generó en Michoacán, van y ellos le dan otro poder a otro en Guerrero y luego vienen a Sonora y hacen inscripciones, compraventas; y esos actos jurídicos nos llegan ya protocolizados, con una clave catastral, con una serie de información que es la que nosotros calificamos y tenemos que inscribir.
Y las oficinas del registro público de la propiedad se tiene la figura de calificadores, que son los que revisan que toda la documentación cumpla con los requisitos…
Es correcto y se revisan todos los antecedentes registrales y también hacen la inscripción de ese acto jurídico, si se registra ese acto jurídico, de hecho su función y las facultades que tienen son esas, por eso ahora un registrador debe ser un abogado titulado, porque de otra manera se echan abajo los actos jurídicos que se realicen. Anteriormente la Ley que tenía Sonora no era necesario que fueran abogados, entonces había diferentes profesionales, pero ahora se solicita que sean así.
En cuanto a estos actos fraudulentos y que se le ha llamado “cartel inmobiliario”, el ICRESON como tercero afectado, ¿ha interpuesto demandas?
Bueno tenemos una coordinación específica con la Fiscalía Anticorrupción, donde estamos proveyendo de la información completa que requieren para todo esto. Cuando nos llegan casos donde estimamos que hay elementos que pudieran configurar algún delito, definitivamente tenemos la instrucción de hacer la denuncia, inmediatamente habló a la Fiscalía Anticorrupción para poner en contacto a las personas que están siendo afectadas o nos están presentando algún problema, entonces si ha habido denuncias.
¿En estos 100 días del nuevo gobierno ha habido nuevas denuncias?
Se ha dado seguimiento a las que ya se tenían y ampliaciones de las que ya se tenían, entonces si hay denuncias, si hay ampliaciones y se está trabajando de una forma que le podamos aportar la mayor parte de pruebas objetivas a la Fiscalía Anticorrupción.
En el seguimiento que los calificadores pueden dar a un expediente fraudulento ¿dónde se detecta la corrupción?, ¿en notariado, sindicatura, catastro?…
A nosotros nos llegan documentos, un acta protocolizada donde no están presentes las partes, donde ya participaron y nos están dando un anuncio, y nuestra obligatoriedad es cumples con un acta protocolizada, traslado de dominio y todos los requisitos que además vienen con un sello y con la firma de un fedatario, entonces nosotros entendemos que hubo acuerdo de voluntad de las partes en realizar todo este acto jurídico; sin embargo puede haber vicios en el consentimiento, cuando lo hay procede las nulidades, sin embargo sí puede afectar particulares nos vemos obligados por la ley a hacer la inscripción del acto jurídico, si lo ordena una autoridad o si cumplen los requisitos.
El tema es que nosotros no tenemos actualmente un mecanismo de verificar la identidad del poder que le dio en Michoacán a unas personas que desconocemos, todo esa situación es ajena y llegan a Sonora y hacen las compraventas, a nosotros el notario que hizo el acto jurídico de la compraventa pues ya nos están dando todo. Nosotros actualmente cada solicitud que hace un notario lo primero que se hace es hablarles para pedirle confirmación de la inscripción. Ahora, también estamos desarrollando un mecanismo que se llama escritorio notarial, nos reunimos con ellos y empezamos a hacer capacitación y tendremos un plan piloto donde van a digitalizar y nos presentan todo.
Pero si ya existe la figura del aviso preventivo en donde los notarios están obligados de enviar con 40 días de anticipación que tal propiedad es sujeta de un acto jurídico…
Así es, a pesar de esos mecanismos preventivos, nosotros para la calificación es hablarles cuando se va a hacer la inscripción, pedir confirmación y registro en el antecedente que se les envió un correo, lo mismo a los bancos e instituciones de crédito, tenemos un mecanismo de tener mayores elementos que nos permitan validar una inscripción de cualquier acto inmobiliario. Donde no tenemos mucha visibilidad es en los fideicomisos que lamentablemente se le oferta a los extranjeros una propiedad a 100 km por debajo de la línea fronteriza y a 50 km de la costa, no pueden ser sujetos a propiedad, entonces les ofrecen a través de condominios que van a tener propiedades pero en realidad no tienen, es el usufructo de una propiedad que tiene un fideicomiso.
¿Y por eso se dan los despojos?
Así es, entonces si a los connacionales se les han hecho fraudes, a los extranjeros se les han hecho más. Creo que es ahí donde tenemos que tener mecanismos y una nueva regulación para poder prevenir ese tipo de actos y estamos trabajando en un proyecto donde queremos meter un capítulo de sanciones, no tenemos en la ley catastral un capítulo de sanciones, las cuales puede ir dirigidas a notarios, profesionales inmobiliarios, profesionales en administración de condominios y para los peritos valuadores.
Tampoco tenemos un capítulo de certificaciones, queremos certificar a notarios que cumplan con los requisitos, que tengan su licencia de profesional inmobiliario, su permiso como perito valuador, su permiso como profesional en administración de condominios y a un gestor, de tal forma que cumples con todos estos requisitos, quizás les pidamos una fianza, y entonces les damos un trato diferenciado en donde pido su firma en electrónico, hacemos el acto jurídico, te validamos y te respondemos de manera electrónica.
En el tema del Cartel Inmobiliario ha habido señalamiento a los notarios, ¿cómo está la relación con el notariado sonorense?
Hoy tenemos una buena relación institucional en la cual estamos tratando de poner orden entre todos, esto del “cartel” es porque hay un desorden en todo el ecosistema inmobiliario, porque tenemos dos sistemas en el estado, uno que se llama de incorporación y otro de folio electrónico; el que es de incorporación digamos está la propiedad y luego se le da un lote a una persona, se subdivide, se hacen condominios, luego se vende, todo eso se va incorporando a través de escrituras públicas y va creciendo; y ya en el folio electrónico es sobre la propiedad y es de manera electrónica con antecedentes y con anotaciones; en este otro se meten inscripciones y se van haciendo legajos.
Entonces a todo esto queremos transitar y dicho sea de paso habrá una nueva ley de homologación, que ya aprobó la cámara de diputados, de todo lo que van a hacer catastros y registros, y los gobiernos de los estados tendremos hasta tres años para adecuar toda nuestra regulación en función a esa nueva ley que nos va a permitir y nos obliga a transitar, para una oficialidad de partes electrónica, a tener digitalizado todo. Al día de hoy tenemos identificado en nuestro acervo registral 42 millones de imágenes que necesitamos digitalizar y sistematizar, en ese sentido estamos incorporando todos los procesos necesarios para poder llegar a blindar a través de manera electrónica todo esto.
Siempre se han realizado críticas a la burocracia de esta oficina, y el tema de la digitalización que tiene años que se está haciendo y se han destinado recursos, ¿se ha avanzado?
Así es, tenemos identificado que en la administración anterior hubo de recursos cerca de 250 millones de pesos y luego otros 54 millones, sin embargo se pudo transitar solamente de las 16 oficinas registrales tenemos las pequeñas que ya están digitalizadas, pero las principales como es Hermosillo, Cajeme, Puerto Peñasco, Caborca, no están digitalizadas y es donde tenemos la mayor parte de los actos de fraudes dónde estamos viendo todo ese tipo de situaciones, porque el hecho de que haya manipulación de documentos donde puedes quitar y poner es un problema.
Para nosotros eso es fundamental, ya tuvimos pláticas con SEDATU, vamos a bajar algunos recursos con diferentes instituciones y ya nos dieron alguna herramienta que desarrollo el BID junto con el Consejo Nacional de Catastro y estamos ya trabajando para poder darle un valor agregado a los ciudadanos, de tal manera que primero garanticemos la certeza jurídica de la propiedad y el patrimonio familiar, segundo que podamos darle valores a las tablas catastrales correctas, es inadecuado pensar que una propiedad de Álamos Sonora se venda en 2 millones de dólares y pagué 150 del impuesto predial, y es porque no tenemos visibilidad de lo que hacen los catastros municipales.
Pero es facultad constitucional de los Ayuntamientos manejar el catastro…
Es constitucional pero no afecta la visibilidad para las inscripciones y para que un acto jurídico de una transmisión de una propiedad se perfeccione tiene que concluir en un registro público.
Para Hermosillo viene un incremento en el costo del traslado de dominio, va a salir más caro y a ver si no inhibe el desarrollo…
Es importante el desarrollo económico a través de la certeza jurídica, nosotros buscaremos de alguna manera que también, en el caso de los extranjeros, puedan tener certeza jurídica en la inversión en Sonora a través de un sistema de usuario que estaremos impulsando a través del instituto.
Evidentemente algo está fallando de origen, se dice que puedes comprar la misma propiedad y resulta que pagas más de predial porque el perito valuó una más cara…
Tienes toda la razón, por eso te comentaba que con el BID, ya tenemos instalada la herramienta en nuestra plataforma, te metes al polígono y nos va a dar por algunos algoritmos el precio, el valor catastral en función a la infraestructura que se tiene desarrollada, es una herramienta para prevenir. Hay dos valores, uno comercial y uno catastral que normalmente debería estar equilibrado con un 10% de diferencia, sin embargo tenemos todo lo contrario, un valor catastral en el suelo y un valor comercial en lo alto, y el poniente de Hermosillo así está.
Es algo que debemos regular porque a final de cuentas si alguien tiene que hipotecar su casa por algún crédito, pudiera haber un caso de una expropiación o bien el patrimonio que tiene realmente va a ser muy real en función al valor catastral. Y además se requiere desarrollo económico, Sonora en los últimos cinco años hemos tenido participaciones federales por lo que tiene que ver con catastro y registro de 2 millones de pesos, cuando Sinaloa tiene más de 600 millones de pesos de participación federal por hacer bien las cosas y tener una homologación.
Lo que comentas, tienes toda la razón y se resuelva en que tenemos que modificar nuestra ley de registro de catastro, esa ley nos va a permitir tener ese capítulo de sanciones y certificaciones, pero también la parte de pedirle a los municipios y catastros municipales proveen información para dar certeza. Vimos algunos casos donde un polígono cercano a la playa legalmente aparece dentro del mar y la cartografía nos lo pone en el macizo continental, entonces vemos de donde viene el problema y es que en los catastros municipales no tiene la tecnología para realizarlos.
¿Son irregularidades o tranzas?
Son casos inverosímiles donde decimos que eso no puede ser y para que tu catastro municipal puedas hacer eso, consúltalo, avísanos y te proveemos de la información, nosotros queremos llegar a que a través de la institución tener un estado inteligente donde tu tomes la aplicación de la institución y ver qué polígono le pertenece a tal persona, tiene tal clave catastral, tales dimensiones y está aquí. Nosotros queremos transitar y dentro del plan de desarrollo nacional y estatal que nuestra institución de un valor agregado a los ciudadanos. Estamos trabajando en esa plataforma en donde podamos darle un valor agregado a todos.
Hace falta toda esta legislación y sanciones porque hasta se ha hablado mucho de este tema pero no hay nadie en la cárcel y nadie procesado…
Eso es lo que nosotros y el gobernador tiene una decisión total de que se sancione, se judicialicen y se persiga a quienes han hecho un daño, de nuestra parte estamos parando todos los elementos necesarios que requiere y que además ellos requerirían la fiscalía anticorrupción para que puedan hacer la parte d procuración de justicia. Creo que no podemos decir ni los casos pero entiendo que hay más de 20 casos abiertos y que seguramente están haciendo lo pertinente, nuestra parte preventiva es que no vuelva a ocurrir, es blindarse con tecnología, con controles y procesos. Algo que quiero comentar, todo el personal de ICRESON por instrucciones van a pasar a cabina de seguridad.
¿Les aplicarán el examen de confianza el C3 a los funcionarios del registro público?
Así es y también queremos blindar, nosotros estamos trabajando en eso. También estoy trabajando con el personal porque ha sido descuidado desde un punto de vista en su estructura salarial, si entras por los pasillos las hoja se están deshaciendo, tenemos un acervo registral muy antiguo, muy dañado que ni siquiera pudiera entrar en un escáner, hay que tratarlo, hay que tener una formas muy diferente de las que pudiéramos pensar y también poder unificar, trabajaban por separado la Dirección General de Servicios Registrales y Catastro, no se entienden entre sí.
¿Hay notarios favoritos en esta administración?, ¿te han pedido algún favor?
No, ni el presidente del colegio de notarios con quien tenemos una excelente comunicación, ahora para este proyecto piloto les pedimos notarios que ya tengan un SIGER, porque ellos pueden tener la experiencia de trabajo de manera electrónica, nos pueden criticar y aportar nuevas ideas. En el programa piloto les dejamos un botón donde nos puedan dar propuestas y sugerencias y estaremos teniendo revisiones quincenales a partir del mes de febrero de todas las propuestas que nos están haciendo ya en lo operativo y electrónico.
En tu opinión personal, ¿un notario debe presidir el Instituto Catastral y Registral de Sonora?, ¿crees que es correcto?
Lo que creo que es correcto es que tiene que ser un profesional en el área como lo pide la ley, creo que pudiera haber conflicto de interés definitivamente por la situación, no digo que haya habido, eso le corresponde a las autoridades.
En la administración anterior el titular de ICRESON era un notario y la presidente del notariado sonorense era su hija, si no había un conflicto de interés no se que había…
Eso será algo que en su momento si haya un ilícito, una falta administrativa las instituciones que se dedican a ello lo tienen que hacer valer. Creo que hoy es necesario que sea un profesional, no solamente tenga la visión inmobiliaria sino también de los procesos y tecnología que puedan desarrollar y prevenir, y que puedan darle un valor agregado a los ciudadanos y nuevas oportunidades que le permitan desarrollar.
Sonora es el primer estado que tiene un instituto que conjunta los dos sectores, hay estados donde el catastro está por un lado y el registro por otro. La nueva ley nacional va a obligar a que concurran estos dos, nosotros afortunadamente ya tenemos un instituto y ahora bastará que los actos registrales que en el catastro para que la parte cartográfica, la parte de los convenios con la INEGI, SEDATU, RAM, INSUS, con el INDAABIN y hasta con Google, podamos ofertar a la ciudadanía un valor agregado que nos haga un estado inteligente.
¿No vas a cerrar los ojos ante irregularidades del pasado?, ¿y si se presentan?
En cuanto a las del pasado yo me reservo mis derechos de verificación en el acta de entrega recepción, estuvimos haciendo algunas anotaciones, hicimos las observaciones y así se presentó ya ante la contraloría lo que fueron las observaciones hasta donde pude tener visibilidad, ya que en esta institución no hubo reuniones de transición, no se tuvo un equipo que estuviera previamente recibiendo y entregando, el día que llegue fue que se empezó a hacer la transición. Hasta donde me fue posible pude hacer las observaciones incluyendo la sustracción de 2541 legajos que fueron robados.
¿De qué sección?
La mayor parte es inmobiliario, son 2541, que se perdieron en una noche, eso así como todas las observaciones que identifique donde no había una judicialización de las denuncias, y que hubo una resolución de la contraloría anterior y que había dicho que no había elementos para sancionar a ningún servidor público. Eso fue el día 6 de septiembre de este año cuando llega esa resolución de la anterior administración, nosotros hicimos una ampliación y decir que valdría la pena tener mayor información.
¿Es decir que fueron justificados o absueltos por la anterior contraloría estatal?
Realmente no puedo juzgar a nadie, es una parte que esos son los hechos y por mi parte tuve que operarlo y presentarlo así en mi acta de entrega recepción y reservándose el que recibo pero no significa que aceptó; y en ese sentido, soy muy objetivo y no es para andar persiguiendo ni mucho menos, si identificamos a un elemento que pueda ser factor de un delito lo tengo que notificar, no me puedo quedar sin hacer nada.
No creo que vas a convalidar algo que a lo mejor en algún motivo te pueda afectar…
Así es, eso está en la mano de la autoridad, mis respetos para quien haya ejercido, desconozco sus situaciones pero entiendo que al menos en la parte que me tocó observar, observe eso, es la realidad, no la puedo desvirtuar de otra manera.
Para finalizar, ¿algún mensaje a los sonorenses?
Ya tenemos la alerta inmobiliaria, el gobernador hará anuncio de ella, es un mecanismo que va a ser gratuito por los primeros meses del año y que va a alertar a los propietarios de que en cualquier movimiento que se pueda hacer sobre su propiedad pueda recibir una notificación inmediata, es algo para que estaremos atentos, que vale la pena que lo tomemos, el gobernador es muy sensible a las personas que menos tienen y en ese sentido también se estará publicando.
El gobernador publicó un decreto para que los actos registrales de bienes y muebles menores a 500 mil pesos van a ser exentos, es algo muy importante porque tenemos cerca de 40 mil habitaciones que pudieron ser sujetas a vandalismo inmobiliario pero que si les damos la certeza jurídica, hacemos las inscripciones correctas y que tenga la garantía y van a ser gratuitas pues van a ser muy buenas. Alerta inmobiliaria, el registro que va a ser gratuito para las viviendas menores de 500 mil pesos.
Y también algo muy importante que creo que vale la pena, los extranjeros que vayan a venir y le venden una propiedad o una parcela, antes de comprar pueden consultarnos a través de nuestro portal y con todo gusto los podemos asesorar para que no vayan a caer en un fraude. La adquisición de una propiedad es un anhelo familiar, es un algo aspiracional de todos y el que sean defraudados es algo totalmente fuera de orden que tenemos que supervisar, sancionar y que no vamos a permitir.
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